COBRO DE ALÍCUOTAS EN ECUADOR

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157

La alícuota en materia inmobiliaria es una cuota de dinero que debe cancelar mensualmente el propietario (o en su defecto el arrendatario o habitador) de un bien inmueble que se encuentre bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.

Esto aplica, por ejemplo, a conjuntos residenciales, departamentos y oficinas de edificios, entre otros. El cobro de alícuotas se puede realizar siempre y cuando estén apegadas a derecho, en este caso la Ley de Propiedad Horizontal, el Reglamento General y el Reglamento Interno del condominio.

El primer paso es conocer si existe o no un Reglamento Interno de Copropiedad del conjunto o edificio en cuestión, que esté aprobado por el voto de al menos las dos terceras partes de los copropietarios, protocolizado en una Notaría Pública e inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente.

En segundo lugar, el presidente o director del condominio deberá tener su nombramiento debidamente legalizado y determinar con exactitud cuál es el origen del valor de la alícuota a ser cobrada, en proporción al porcentaje del bien inmueble en relación con toda la edificación y en función a los gastos que se generen. Así, por ejemplo, se deberá conocer a cuánto asciende el pago mensual de servicios básicos de todo el condominio como energía eléctrica, agua, guardianía, limpieza, ascensores, pago al administrador, entre otros, y a partir de ese monto global, dividir para el porcentaje de alícuota de cada copropietario.

Ley de Propiedad Horizontal, “Art. 26.-Es obligación de todos los copropietarios del inmueble constituido en condominio o declarado en régimen de propiedad horizontal contribuir al pago de gastos de administración, conservación y mantenimiento de los bienes comunes, proporcionalmente a la alícuota que cada uno de ellos mantenga sobre los bienes comunes.”

En tercer lugar, para el cobro de alícuotas, se podrán iniciar acciones legales cuando se hayan dejado de cancelar dos o más cuotas, mediante procedimiento monitorio:

Código Orgánico General de Procesos, Art. 356, numeral 3: “Mediante la certificación expedida por la o el administrador del condominio, club, asociación, establecimiento educativo, u otras organizaciones similares o de quien ejerza la representación legal de estas, de la que aparezca que la o el deudor debe una o más obligaciones, cuando se trate del cobro de cuotas de condominio, clubes, asociaciones, u otras organizaciones similares, así como valores correspondientes a matrícula, colegiatura y otras prestaciones adicionales en el caso de servicios educativos.”

Para asesoría legal personalizada puede contactarme al whatsapp 0998725157 o al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com

Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO

ACTA TRANSACCIONAL

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157

Es un instrumento jurídico de carácter privado, que puede realizarse con o sin reconocimiento de firmas ante Notario Público. Su fundamento principal es que por medio de la misma se procede a la extinción de obligaciones extrajudicialmente o para prever un litigio futuro.

Cabe recordar que una obligación es el vínculo jurídico que une a una persona con otra con la finalidad de dar, hacer o no hacer alguna cosa.

El Código Civil en su artículo 2348 nos dice que la transacción “es un contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un litigio pendiente, o precaven un litigio eventual. No es transacción el acto que sólo consiste en la renuncia de un derecho que no se disputa.”

Adicionalmente tener en cuenta que, en todo contrato, acta o documento jurídico en general, el contenido es más importante que el título; de tal forma que es el contenido el que en última instancia determina su esencia, por más que el título diga otra cosa. Es decir, puede titularse como ‘acta o acuerdo transaccional’ pero finalmente es el contenido el que debe reflejar legalmente la transacción, caso contrario perderá su validez legal.

Normativa legal sobre el Acta Transaccional

-Constitución de la República del Ecuador. “Art. 190.-Se reconoce el arbitraje, la mediación y otros procedimientos alternativos para la solución de conflictos. Estos procedimientos se aplicarán con sujeción a la ley, en materias en las que por su naturaleza se pueda transigir.”

-Código Orgánico General de Procesos. Arts. 235, 362, 363, numeral 6., y, 364.

-Código Civil. Arts. 2348, 2362.

El acta transaccional se utiliza generalmente en los siguientes casos:

-demandas de alimentos (como cuando el alimentante para evitar el apremio personal, algún perjuicio a sus derechos y patrimonio, o por simple voluntad decide firmar una acta transaccional con el representante legal del menor a quien debe alimentos, comprometiéndose a pagar las mensualidades de una forma clara y concisa) -accidentes leves de tránsito (en los casos en que existan únicamente daños materiales y la infracción no constituya un delito) -cobro de deudas privadas (como en el caso de las demandas ejecutivas o monitoreas, donde una persona pretende cobrar una deuda a otra) -querellas penales (únicamente en el ejercicio privado de la acción penal: 1. calumnias; 2. usurpación; 3. estupro; y, 4. lesiones)   -controversias laborales (los derechos de los trabajadores son irrenunciables Art. 4 Código del Trabajo; sin embargo no es lo mismo ‘renunciar’ que ‘transigir’. Renunciar implica desistir de un derecho, en cambio transigir significa llegar a un acuerdo y obtener una compensación que resulte satisfactoria para ambas partes).

Aclaración importante: En el caso de existir un juicio previo, la transacción sólo será posible antes de que se dicte sentencia, después de ésta, la transacción es nula.

Contenido del Acta Transaccional

1.-Comparecientes (generales de Ley, todas las exigidas por las nuevas normativas)

2.-Antecedentes (explicación detallada del caso en el que se pretende transigir)

3.-Transacción (acuerdo al que llegan las partes y que sea de mutuo beneficio, con la debida justificación y fundamentación legal según la materia)

4.-Domicilio y efecto de cosa juzgada

5.-Cómo proceder en caso de controversias

6.-Suscripción Tener presente que, una vez firmada el ACTA TRANSACCIONAL, y de no cumplirse con lo que esté ahí estipulado, se podrá iniciar un procedimiento judicial de ejecución; por lo que antes de suscribir este tipo de actas se sugiere estar debidamente asesorado por un profesional del derecho para que se garanticen sus intereses actuales y futuros.

Si requiere realizar una Acta Transaccional u obtener asesoría legal sobre la transacción en diversas controversias, puede visitarnos en nuestras oficinas ubicadas en las ciudades de Quito y Riobamba. Contactos al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; o al whatsapp 0998725157.

Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO