REGULARIZACIÓN DE EXCEDENTES Y DIFERENCIAS

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157

¿Qué es la regularización de un predio?

Un predio puede tener problemas con los linderos y superficie, por ejemplo, porque hace décadas los terrenos se medían de forma empírica mientras que ahora se lo realiza con planimetrías geo-referenciadas UTM, WGS84, entre otras posibles causas.

Para solucionar dichos excedentes y/o diferencias, siempre y cuando no exista una Litis de por medio, la ciudadanía puede impulsar un trámite administrativo en el gobierno autónomo descentralizado municipal respectivo.

Este trámite administrativo se conoce como REGULARIZACIÓN DE EXCEDENTES Y DIFERENCIAS y es muy importante llevarlo a cabo si se desea transferir la propiedad a otra persona, ya sea mediante compraventa, donación, etc., o realizar otros trámites como constitución de hipotecas, usufructos…

Base legal del trámite

COOTAD, Art. 481, inciso quinto

“Por excedentes o diferencias se entenderán todas aquéllas superficies de  terreno  que excedan  del área  original  que  conste  en  el  respectivo  título  y  que  se  determinen  al efectuar una  medición municipal por cualquier causa o que resulten como diferencia entre una medición anterior y la última practicada,  bien  sea  por  errores  de  cálculo  o  de  medidas.  Estos excedentes o  diferencias  se adjudicarán al propietario del lote que ha sido mal medido cobrándole el precio de mercado.”

Requisitos cantón Quito:

·                            Formulario de Regularización de Excedentes o diferencia de áreas de terreno

·                            Copia de la Escritura Registrada

·                            Certificado de Gravámenes/ de Ventas

·                            Levantamiento Planimétrico Geo-referenciado con Coordenadas TMQUITO WGS 84

·                            Copias de cédula y papeleta de votación del propietario

·                            En caso de que el Inmueble colinde con una quebrada, el levantamiento Planimétrico debe contener la implantación del borde de quebrada realizada por la Dirección Metropolitana de Catastros

Requisitos cantón Riobamba:

·        Formulario FRM-RED-023

·        Copia de cédula y papeleta de votación del propietario; nombramiento en el caso de comparecer como representante de personas jurídicas; y, original o copia del respectivo poder tratándose de mandatarios

·        Certificado de Gravamen actualizado con historial de dominio

·        Copia de la escritura o título de propiedad

·        Declaración Juramentada de no tener litigio de dominio ni de afectar a propiedad municipal ni de terceros

·        Copia del pago de impuesto predial actualizado

·        Certificado de No adeudar al GADM-R original

·        Planimetría geo-referenciada en coordenadas UTM WGS84, zona 17 latitud sur, suscrita por un profesional de arquitectura, ingeniería civil, en la que consten: linderos anteriores y actuales, dimensiones legibles, cuadro de linderos, cuadro de coordenadas

·        En el caso de predios que tengan una superficie igual o superior a diez mil metros cuadrados (10.000 m2), para la elaboración de la planimetría se utilizará equipos de precisión, fotografías a color del predio que permitirán identificar los linderos (mínimo 4)

·        Archivo digital de la planimetría (CD)

·        Pago de la tasa (Servicios Administrativos)

Procedimiento general del trámite administrativo de REGULARIZACIÓN DE EXCEDENTES Y DIFERENCIAS:

-El peticionario deberá reunir todos los requisitos establecidos por Ley

-Presentarlos junto a los formularios respectivos de cada municipalidad

-El trámite deberá pasar por varios departamentos municipales como avalúos y catastros, jurídico, entre otros; la parte interesada o su abogado son quienes deben realizar el impulso procedimental

-Se realizará una inspección administrativa al bien inmueble

-De ser aprobado, se emitirá informe favorable

-Dicha resolución deberá ser protocolizada en una Notaría Pública

-Finalmente, estos documentos deberán registrarse en el Registro de la Propiedad del cantón respectivo

Aclaración importante:

Algunos documentos y comparecencias requieren la firma y/o presencia de un abogado patrocinador, por tema de conocimientos legales y celeridad del trámite.

Para consultas, procesos o trámites, puede contactarnos al whatsapp: 0998725157; al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; o acudir previa cita a nuestras oficinas ubicadas en las ciudades de Quito y Riobamba.

Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO

¿QUÉ SON DERECHOS IRRENUNCIABLES EN ECUADOR?

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157

¿Qué se entiende por derecho irrenunciable?

Un derecho se considera irrenunciable cuando la Ley expresamente determina que su titular (es decir el beneficiario del derecho) no puede renunciar al mismo, bajo pena de nulidad en caso de hacerlo.

Esto se debe a que, existen ciertos derechos que dada su naturaleza especial son de carácter IRRENUNCIABLE, es decir que su renuncia es imposible o está prohibida por la Ley; de tal manera que, si alguien renuncia a esos derechos o hace renunciar a otros a los suyos, conscientes o no, dicho acto o contrato es nulo y de ningún valor jurídico.

¿Cuáles son los derechos irrenunciables en Ecuador?

Son DERECHOS IRRENUNCIABLES:

·        Los derechos humanos

·        Los derechos constitucionales

·        Los derechos de los menores

·        Los derechos de los trabajadores

·        Los derechos de los inquilinos

·        Los derechos de los consumidores

·        El derecho a la seguridad social

¿Qué diferencia existe entre renunciar y transigir?

La renuncia de un derecho significa desistir de su aceptación y/o ejecución práctica, mientras que transigir un derecho significa llegar a un acuerdo y obtener una compensación que resulte satisfactoria para ambas partes. No es lo mismo de ninguna manera. En la renuncia de un derecho, el titular del mismo simplemente se limitar a desistir sin más nada, en cambio al transigir acepta que tiene un derecho y lo ejerce llegando a un acuerdo transaccional con la contraparte.

Sin embargo, la línea que separa renunciar un derecho con transigir un derecho es muy delgada, por lo que habrá que tener cuidado al momento de interpretar y resolver un caso concreto.

Consejo final

Cuando se redacten actas de mediación, transaccionales, contratos, o se está en la fase de conciliación de una audiencia judicial, hay que tener muy en cuenta cuáles derechos son IRRENUNCIABLES; pues si se comete el error de querer hacer renunciar a otros de ciertos derechos suyos o renunciar a los propios, y la Ley taxativa y expresamente lo prohíbe, pues dichos documentos y diligencias adolecerán de nulidad, tal cual lo estipula el Código Civil en vigencia: “Art. 9. Los actos que prohíbe la ley son nulos y de ningún valor;”.

Para asesoría legal personalizada sobre DERECHOS IRRENUNCIABLES puede contactarme al whatsapp 0998725157 o al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com

Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO